Na co si dát pozor při pronájmu bytu

NA CO SI DÁT POZOR PŘI PRONÁJMU BYTU 

---

Nájem vzniká písemnou smlouvou, která vymezuje vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Nájemce se zavazuje platit nájemné a pronajímatel přenechává byt do dočasného užívání nájemci. Nájem vybírejte na měsíc dopředu, ne zpětně – vyhnete se tak zbytečným komplikacím, například při opuštění bytu nájemníkem.
 

Dodatek ke smlouvě je dokument, který doplňuje či mění nájemní smlouvu. Často se jím prodlužuje smlouva uzavřená na dobu určitou nebo mění výše nájemného. Stejně jako smlouva samotná, i dodatek musí mít písemnou formu a zejména nájemce by na ní měl trvat. Vhodné (nikoliv povinné) je dodatky číslovat (dodatek č. 1, dodatek č. 2, …) a stejně tak označit, zda se jedná o dodatek k celé smlouvě, či její části (dodatek k bodu 2. 3. smlouvy). Počet dodatků není zákonem omezen, avšak pro přehlednost je v některých momentech lepší navrhnout uzavření nové smlouvy a zrušení původní, namísto sepsání dalšího dodatku. 
 

Pronajímatel udržuje byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Drobnou opravou podle výše nákladů se rozumí všechny opravy do 1000 Kč. 
 

S majitelem bytu se můžete dohodnout i na vymalování některých místností nebo potřebné rekonstrukci koupelny. Rekonstrukce by měla být písemně oboustranně potvrzená. Můžete ji provést i na své náklady, ale nemáte právo od pronajímatele žádat kompenzaci ani v případě ukončení nájmu. Obecně platí, že úpravy bez souhlasu pronajímatele jsou prováděny na náklad nájemce a automaticky nevzniká nárok na jejich úhradu ze strany pronajímatele.
 

Výhodou nájmu na dobu určitou, kterou oceňuje většina pronajímatelů, je, že po uplynutí doby stanovené ve smlouvě závazek končí a oni se mohou rozhodnout, zda nájemce vymění za jiného, či nikoliv. Nájem na dobu určitou se zpravidla uzavírá na jeden rok. V případě, že obě strany i po skončení této doby chtějí v nájmu pokračovat, bývá uzavřena nová smlouva (opět na jeden rok).

S novou smlouvou však mohou vždy přijít nové podmínky a zvýšení nájemného. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí doby, na niž byl nájem sjednán, a pronajímatel ho k opuštění bytu písemně nevyzve ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, platí, že nájem byl znovu sjednán na stejnou dobu, na jakou byl ujednán dosud, nejvýše však na dobu dvou let.
 

Nájemní smlouva by měla také jasně vymezovat, jaké služby pro nájemce zajišťuje pronajímatel a jaké si už nájemce musí zajistit sám. Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, pak platí, že pronajímatel zajišťuje takzvané nezbytné služby. Patří mezi ně především dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Nájemce si některé služby může sjednat i sám, vedeny pak budou přímo na něj. Týká se to především dodávek energií (elektřina a plyn) a připojení k internetu.

Položku fondu oprav, nemůže pronajímatel po nájemci požadovat, protože se nejedná o službu, ze které by měl nájemce okamžitý prospěch.
 

V nájemní smlouvě může být zakotvena kauce, která je pro pronajímatele jakousi zárukou během celé doby pronájmu. Maximální výši kauce stanovuje občanský zákoník. Pronajímatel po nájemci může požadovat kauci maximálně ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Po skončení pronájmu se vrací, pokud zařízení nebylo poškozeno nebo nevznikly dluhy na nájemném.
 

Tady už se dostáváme do sekce pravidel, která pronajímatel nesmí nařídit. Nic z výše uvedeného není možné nájemci zakázat. Jednalo by se o omezení práv. Nájemce není tyto zákazy povinen respektovat, a to ani v případě, že jsou uvedeny v nájemní smlouvě.
 

Nájem na dobu určitou nejčastěji zaniká uplynutím doby, jež byla ve smlouvě sjednána. Nájem lze ukončit i tříměsíční výpovědní dobou jak ze strany nájemce tak pronajímatele, nebo lze smlouvu ukončit vzájemnou dohodou.
 

Po skončení nájmu je nutné odevzdat byt pronajímateli. Není povinností sepsat předávací protokol, avšak jeho sepsání lze jenom doporučit. V případě sporu ohledně závad či poškození vybavení budou mít obě strany v ruce důkazní materiál.

V nahlášení trvalého pobytu nemůžete nájemci nijak bránit. Pokud nájemní smlouva zákaz nahlášení trvalého pobytu obsahuje, nepřihlíží se k němu. Nájemci v praxi stačí ohlásit místo nového trvalého pobytu na úřadě v místě nového pobytu. Pro zápis je nutné předložit nájemní smlouvu.

Může se však stát, že nájemník po ukončení smlouvy neodhlásil trvalý pobyt. Pokud tuto skutečnost zjistíte, nezbývá vám nic jiného než situaci řešit na příslušném úřadě. Vlastník objektu může iniciovat zrušení údaje o místu trvalého pobytu, a to tak, že předloží například výpověď z nájemní smlouvy nebo smlouvu na dobu určitou, kdy vymezená doba již uplynula.

 

Zdroj: Právo21